Table of Contents
Τι να κάνετε αν βρεθείτε στο οικονομικό πρόβλημα με το σπίτι σας
Η αγορά ενός σπιτιού είναι συνήθως μια ευτυχισμένη ορόσημο. Έχετε περάσει ένα σημαντικό όριο. Έχετε επιτύχει ένα ορόσημο ζωή. Θα είμαστε αισιόδοξοι και βέβαιοι για το μέλλον.
Δεν εννοώ να ρίξει κρύο νερό στο κόμμα σας, αλλά θα ήθελα να απευθύνω προειδοποίηση.
Η πραγματικότητα είναι ότι εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν διαλυθεί σε αποκλεισμό. Πολλοί από αυτούς τους ανθρώπους μια φορά αισθάνθηκε σαν χαρούμενος και αισιόδοξος για την αγορά τους, όπως μπορείτε να κάνετε.
Μετά από όλα, όταν αγοράζετε ένα σπίτι, η ιδέα ότι το σπίτι μπορεί μια μέρα να υπόκειται σε αποκλεισμό είναι ίσως το τελευταίο πράγμα στο μυαλό σας.
Πώς μπορείτε να αποφύγετε αυτόν τον κίνδυνο; Συνέχισε να διαβάζεις.
Γιατί Ιδιοκτήτες ακινήτων χάσουν τα σπίτια τους;
Τα περισσότερα σπίτια εμπίπτουν σε αποκλεισμό από τις προεπιλογές ιδιοκτήτη – ή σταματά την πλήρη πληρωμές – για στεγαστικό δάνειο τους. Πώς συμβαίνει αυτό;
Μερικές φορές, αυτό συμβαίνει γιατί ο ιδιοκτήτης overextended, αγοράζουν περισσότερο στο σπίτι από ό, τι θα μπορούσε εύλογα να αντέξουν οικονομικά. Ομοίως, ο δανειστής προσφέρει επίσης ένα δάνειο σε μια ανεπιφύλακτη αγοραστή? κάποιος που δεν θα έπρεπε να απονεμηθεί ένα στεγαστικό δάνειο αυτού του μεγέθους. (Πριν από την ύφεση, πολλοί δανειστές δεν επαληθεύει το εισόδημα ενός ατόμου πριν από την ανάθεση δάνειο. Δεν αποτελεί έκπληξη, πολλοί υποψήφιοι δανείου προσποιήθηκε ότι είχαν κερδίσει περισσότερα χρήματα από ό, τι πραγματικά έκανε.)
Άλλες φορές, οι προεπιλογές ιδιοκτήτη μετά από όπου και αν χτυπήσει με μια σειρά από απρόσμενα γεγονότα της ζωής, όπως το να χάσουν τη δουλειά τους ή αντιμετωπίζουν μεγάλες ιατρικούς λογαριασμούς, που επηρεάζει την ικανότητά τους να κάνουν μηνιαία πληρωμή υποθηκών τους.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης πήρε μια δεύτερη υποθήκη και τα χρήματα που δαπανήθηκαν για την κάλυψη υποχρεώσεων (και όχι τα περιουσιακά στοιχεία που δημιουργούν εισόδημα), η οποία μειώθηκε συνολική καθαρή αξία τους και έβλαψε την ικανότητά τους να επιστρέψει στο δεύτερο σημείωμα.
Σε άλλες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης δέχεται μια υποθήκη ρυθμιζόμενο επιτοκίου, με την προϋπόθεση ότι θα είναι σε θέση να εκπληρώσουν την υποχρέωση πληρωμής εάν το ποσοστό αυξάνεται.
(Ομοσπονδιακός νόμος απαιτεί το δανειστή να αποκαλύψει το μέγιστο επιτόκιο που ο ιδιοκτήτης μπορεί να πληρώσει σύμφωνα με τους όρους του κυμαινόμενου επιτοκίου σημείωση υποθήκη τους.) Ο ιδιοκτήτης απολαμβάνει χαμηλά ποσοστά εισαγωγικό ενδιαφέρον για λίγο, αλλά όταν αυξάνονται τα ποσοστά αυτά, ο ιδιοκτήτης ανακαλύπτει ότι την επίτευξη αυτών των πληρωμών είναι πιο δύσκολο από ό, τι θα αναμενόταν, και πέφτει σε ληξιπρόθεσμες οφειλές.
Και σε πολλές περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης σπιτιού συνειδητοποιεί ότι αυτός ή αυτή είναι «υποβρύχια» στην υποθήκη τους (μια έννοια που θα συζητήσουμε πιο κάτω) και καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το περπάτημα μακριά είναι η πιο λογική επιλογή.
Όπως μπορείτε να δείτε, υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους οι ιδιοκτήτες μείνει πίσω στις πληρωμές τους.
Πώς μπορείτε να προστατέψετε τον εαυτό σας;
Κανείς δεν θέλει να σκεφτεί για τη διαδικασία των δυνητικά αντιμετωπίζουν τον αποκλεισμό. Αλλά θα πρέπει να λάβει μια σκληρή ματιά σε παράγοντες κινδύνου που μπορεί να μας οδηγήσει προς την απειλή του αποκλεισμού, αν θέλουμε να αναπτύξουμε μια ισχυρή, υπεύθυνη προσέγγιση στην προσωπική μας οικονομικά.
Επιπλέον, θα πρέπει επίσης να καταλάβουμε πώς λειτουργεί η διαδικασία αποκλεισμού, έτσι ώστε αν το μέλλον μας πήρε μια στροφή προς το χειρότερο, θα έχουν κάποια ιδέα για το τι θα μπορούσε να βάζουν μπροστά. Αυτό θα μας βοηθήσει να γνωρίζουμε ποιες άλλες επιλογές που μπορούμε να διαλέξετε.
Σε αυτό το άρθρο, θα καλύψουμε το πρώτο τους σημαντικότερους παράγοντες κινδύνου που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε αποκλεισμό και στη συνέχεια να βουτήξει την ίδια τη διαδικασία.
Οι κίνδυνοι που οδηγούν σε αποκλεισμό
Περίπου 7 εκατομμύρια άνθρωποι έχασαν τα σπίτια τους κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης, σύμφωνα με το CBS News .
Ενώ ο αριθμός των κατασχέσεων έχει επιβραδυνθεί από τότε, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων εξακολουθούν να είναι σε μπελάδες. Από το τέλος του 2015, περίπου 4,3 εκατομμύρια ιδιοκτήτες κατοικιών ήταν κάτω από το νερό, πράγμα που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού έχει ένα σπίτι που αξίζει λιγότερο από το ποσό που οφείλουν για την υποθήκη τους.
Που είναι υποβρύχια στο σπίτι σας είναι ένας από τους μεγαλύτερους παράγοντες κινδύνου που υποδηλώνει αποκλεισμού. Μετά από όλα, αν το σπίτι αξίζει λιγότερο από το οφειλόμενο υπόλοιπο, μπορεί να συμπεράνει ότι κάνει απλώς πιο λογικό να τα πόδια.
Πριν κάνετε την απόφαση αυτή, όμως, εδώ είναι μια προειδοποίηση: τα πόδια μακριά κατέχει σημαντικές συνέπειες για την πιστωτική σας. Μπορεί να βλάψει την ικανότητά σας να αγοράσει ένα άλλο σπίτι και στο μέλλον, καθώς και την ικανότητά σας να νοικιάσουν σπίτια, ανοιχτή πιστωτικές κάρτες, δανείζονται σε άλλους τύπους δανείων, ακόμη και πληρούν τις προϋποθέσεις για ορισμένες θέσεις εργασίας.
Τι πρέπει να κάνετε αν το σπίτι σας είναι κάτω από το νερό; Μπορεί να θέλετε να κρατήσει το σπίτι και περιμένετε για το ακίνητο για να ανακτήσει την αξία του. Αν χρειαστεί να μετακινήσετε, μπορείτε να νοικιάσετε το σπίτι σε μια μισθωτή. Εναλλακτικά, αν πρέπει να πουλήσει το σπίτι, μπορείτε να ζητήσετε από το δανειστή σας για σύντομες έγκριση πώλησης (θα συζητήσουμε αυτό παρακάτω) ή να φέρει τα μετρητά στο τραπέζι κλεισίματος.
Τι και αν δεν είστε υποβρύχια, αλλά είστε αγωνίζεται για να κάνει τις πληρωμές;
Κατ ‘αρχάς, πριν να αγοράσετε ένα σπίτι, να αγοράσετε ένα λιγότερο ακριβό σπίτι από εκείνο για το οποίο είστε κατάλληλος. Δεν χρειάζεται να αγοράσει ένα σπίτι στην τιμή του ανώτατου ποσού του δανείου που πληρούν τις προϋποθέσεις για να λάβετε.
Πολλοί άνθρωποι μέσα στο χώρο του real estate λένε ότι η ίδια η υποθήκη σας θα πρέπει να καταβροχθίζω το ένα τρίτο των καθαρές αποδοχές σας. Ο αριθμός αυτός δεν περιλαμβάνει τις επισκευές, συντήρηση, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας και άλλα συναφή έξοδα. Ωστόσο, ο αριθμός αυτός θα μπορούσε να είναι πολύ υψηλό. Δοκιμάστε αυτήν την προσέγγιση, αντί: κατά γενικό κανόνα, ως στόχο για το σύνολο του σπιτιού που σχετίζονται με τις πληρωμές σας, συμπεριλαμβανομένων των επιχειρήσεων κοινής ωφελείας, επισκευές και συντήρηση, για να έρθει σε περίπου 25 με 30 τοις εκατό των καθαρές αποδοχές σας.
Συν τοις άλλοις, να διατηρήσει ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης που να καλύπτει τουλάχιστον έξι μήνες τα έξοδά σας. Φυλάξτε αυτό το ταμείο έκτακτης ανάγκης σε ένα λογαριασμό ταμιευτηρίου σε ταμειακή βάση, και όχι σε οποιαδήποτε είδη επενδύσεων (όπως μετοχές). Μην πατήσετε αυτό για τις διακοπές, γενέθλια, ή ετήσια έξοδα. Διατηρήστε αυτό μόνο για την αληθινή έκτακτης ανάγκης.
Αν βρείτε τον εαυτό σας αγωνίζεται να κάνει τις πληρωμές, αρχίζουν δραστική μείωση των εξόδων σε διάφορους τομείς της ζωής σας. Είσαι στη μέση μιας οικονομικής κρίσης? ξοδεύουν σαν αυτό. Όχι μόνο κοπεί το καλώδιο? πωλούν το σύνολο της τηλεόρασης. Μην απλά καφέ τσάντα μεσημεριανό σας? μεταβείτε σε έναν φοιτητή κολεγίου ρύζι και φασόλια-δίαιτα μέχρι να είστε και πάλι στα πόδια σας. Κερδίστε επιπλέον χρήματα σε κάθε ανταλλακτικό δεύτερο βράδια και τα Σαββατοκύριακα σας με ανεξάρτητη εργασία, το οποίο μπορείτε να χειριστείτε απευθείας σύνδεση από το σπίτι, ενώ τα παιδιά σας κοιμούνται. Δείτε αν είστε επιλέξιμοι για να αναχρηματοδοτήσει σε υποθήκη χαμηλότερου επιτοκίου.
Αν έχετε μείνει πίσω στις πληρωμές σας και δεν νομίζω ότι μπορείτε να καλύψουν τη διαφορά, ήρθε η ώρα να πουλήσει το σπίτι σας. Η πώληση του σπιτιού σας είναι πολύ προτιμότερο να αποκλεισμού.
Εάν το σπίτι σας αξίζει λιγότερο από το ποσό που οφείλετε, θα χρειαστεί την έγκριση δανειστή σας για μια σύντομη πώληση. Μια σύντομη πώληση είναι η πώληση του σπιτιού στο οποίο ο δανειολήπτης λαμβάνει λιγότερο από ό, τι χρωστάμε σήμερα. Ο δανειστής χάνει τη διαφορά.
Αν ο δανειστής συνειδητοποιεί ότι είναι πιο πιθανό να καλύψουν τις απώλειές τους, μέσα από μια σύντομη πώληση από μέσα από μια παραδοσιακή διαδικασία αποκλεισμού, που θα επιτρέπουν στον οφειλέτη να προβεί σε λίστα περιουσία τους ως μια σύντομη πώληση.
Σύντομη πωλήσεις είναι ένας τρόπος για να αποφεύγουν να αντιμετωπίζουν τα πιστωτικά επιπτώσεις ενός αποκλεισμού πλήρους κλίμακας, αλλά δεν είναι ιδανικές. Κρατήστε αυτό στην πίσω τσέπη σας ως έσχατη λύση.
Με όλα αυτά που είπε, ας μιλήσουμε για την πραγματική διαδικασία αποκλεισμού. Καθώς είστε έτοιμος να δείτε, η διαδικασία αποκλεισμού είναι αρκετά χρονοβόρα και υπάρχουν πολλές ευκαιρίες στο πλαίσιο αυτής της διαδικασίας στο οποίο μπορείτε να προσπαθήσετε να απελευθερώσει το σπίτι σας μέσα από μια σύντομη πώληση, παρά έναν αποκλεισμό.
Ας δούμε τη διαδικασία, έτσι ώστε να μπορούν να καταλάβουν τι συμβαίνει κατά μήκος κάθε βήμα του τρόπου.
Η διαδικασία αποκλεισμού
Κατ ‘αρχάς, μια αποκήρυξη: η διαδικασία διαφέρει κράτος-από-κράτος. Σε ορισμένα κράτη, ο δανειστής κατέχει την εξουσία της πώλησης και να ακολουθήσει μια «μη δικαστικές αποκλεισμού». Η ακόλουθη διαδικασία που περιγράφεται παρακάτω είναι μια ιδιαίτερα γενικευμένη περιγραφή της διαδικασίας δικαστικής αποκλεισμού σε ορισμένα κράτη. Αν βρείτε τον εαυτό σας αντιμετωπίζει πιθανό αποκλεισμό, μιλήστε με έναν δικηγόρο.
Μόλις αδυναμίας αποπληρωμής πληρωμές υποθηκών τους, ο δανειστής μπορεί στη συνέχεια να υποβάλει όχληση δημόσια, επίσης γνωστή ως όχληση ή εκκρεμοδικίας. Αυτό κατέθεσε δημόσια ανακοίνωση για την Προεπιλογή προειδοποιεί τον οφειλέτη ότι υπήρξε παραβίαση της συμφωνίας.
Αφού ο οφειλέτης έχει λάβει την ειδοποίηση της προεπιλογής, έχουν μια περίοδο χάριτος, που καθορίζεται από το νόμο του κράτους, στο οποίο μπορεί να επαναφέρει δανείων τους από την εξόφληση του εξαιρετική ληξιπρόθεσμων ισορροπία και να πιαστεί μέχρι σήμερα με τις πληρωμές υποθηκών τους. Αυτή η περίοδος χάριτος είναι γνωστή ως προ-αποκλεισμό.
Προ-αποκλεισμός είναι το χρονικό διάστημα μεταξύ της ανακοίνωσης των Προεπιλογή και όταν ένα ακίνητο μπορεί να ανακτηθεί ή να πωλούνται σε δημόσιο πλειστηριασμό. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου χάριτος, ο οφειλέτης έχει μερικές επιλογές για να πάρει μέχρι και την ημερομηνία με τη μορφή δανείου τους:
- Ο οφειλέτης μπορεί να κάνει τις πληρωμές τους up-to-ημερομηνία και την αποκατάσταση των δανείων τους από την καταβολή των ληξιπρόθεσμων υπολοίπων.
- Μπορούν να υποβάλουν αίτηση για μια τροποποίηση δανείου για να μειώσει τις πληρωμές υποθηκών τους.
- Μπορούν να προσπαθήσει να πωλήσει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο για να αποφευχθεί ο αποκλεισμός.
- Μπορούν να επιτρέψει το ακίνητο που πρόκειται να πωληθεί σε μια προ-αποκλεισμού δημόσιο πλειστηριασμό.
Αν ο οφειλέτης δεν είναι σε θέση να αποκαταστήσει τους δανείου, ο δανειστής έχει τη δυνατότητα να ανακτήσει την ιδιοκτησία και να οικειοποιηθούν με την πρόθεση να μεταπωλήσει το ακίνητο. Ιδιότητες που έχουν ανακτηθεί από το δανειστή (συνήθως μια τράπεζα) είναι γνωστή ως ακίνητης περιουσίας (REO).
Η κατώτατη γραμμή
Ακολουθήστε μερικές βασικές οδηγίες για να μειώσετε τον κίνδυνο που αντιμετωπίζει μια προσωπική κρίση των ενυπόθηκων δανείων: αγοράζουν πολύ λιγότερο στο σπίτι από ό, τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Κρατήστε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης με τουλάχιστον έξι μήνες αξίας των εξόδων.
Δημιουργήστε πολλαπλές ροές εισοδήματος, έτσι ώστε αν κάποιος πηγή στερεύει, το εισόδημά σας δεν θα πέσει στο μηδέν. Αποφύγετε τα χρέη των καταναλωτών μη ενυπόθηκων δανείων, όπως τα δάνεια αυτοκινήτων ή το χρέος πιστωτικών καρτών. Κατανοήστε πώς λειτουργεί η διαδικασία, έτσι ώστε δεν θα πέσουν σε οποιεσδήποτε εκπλήξεις.
Με αυτό που είπε, να απολαύσετε το σπίτι σας. Η συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών ακινήτων δεν βιώνουν τον αποκλεισμό. Είστε καταλαβαίνω αρκετά για να πάρει ένα ενεργό ματιά τους κυριότερους παράγοντες κινδύνου που οδηγούν σε αυτή την ατυχή εμπειρία, έτσι ώστε να μπορεί να διαφυλάξει ενάντια σε εκείνους. Και αυτές οι εγγυήσεις, σε γενικές γραμμές, περιστρέφονται γύρω από την αρχή διαχρονική προσωπική χρηματοδότηση της που ζουν κάτω από μέσα σας.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.