Ενοικίαση για να αγοράσω προσφορές φαίνονται και να αισθάνονται πολύ σαν πρότυπο πωλήσεων στο σπίτι, και είναι μια εναλλακτική λύση στις παραδοσιακές στεγαστικά δάνεια. Και οι δύο αγοραστές και οι πωλητές μπορούν να επωφεληθούν από αυτές τις ρυθμίσεις, αλλά είναι σημαντικό ότι ο καθένας ξέρει τι οι κίνδυνοι είναι πριν ξεκινήσετε.
Αυτή η σελίδα ασχολείται με ενοίκιο για να αγοράσω συναλλαγές που αφορούν ένα σπίτι, αλλά υπάρχουν και άλλα είδη προγραμμάτων εκεί έξω.
Table of Contents
Τι είναι η ενοικίαση για Απόκτηση;
Ενοικίαση για να αγοράσω είναι ένας τρόπος για να αγοράσει ή να πουλήσει κάτι πάροδο του χρόνου, δίνοντας στον αγοραστή μια «επιλογή» να αγοράσουν κάποια στιγμή στο μέλλον.
Με μια παραδοσιακή αγορά και πώληση, ο αγοραστής και ο πωλητής να ολοκληρώσει την αγορά περισσότερο ή λιγότερο αμέσως μετά τη συμφωνία με τους όρους (σε κλείσιμο), αλλά να νοικιάσετε για να αγοράσω είναι διαφορετική.
Σύμφωνα με ένα ενοίκιο για το δικό σύμβαση, ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν με το ενδεχόμενο της πώλησης σε κάποιο σημείο στο μέλλον. Τελικά, ο ενοικιαστής / αγοραστής αποφασίσει εάν η συναλλαγή θα λάβει πράγματι χώρα. Εν τω μεταξύ, ο αγοραστής κάνει πληρωμές προς τον πωλητή, και ένα μέρος αυτών των πληρωμών (συνήθως) να μειώσει τα χρήματα που απαιτούνται για να αγοράσει το σπίτι σε μεταγενέστερη ημερομηνία.
Γιατί να αγοράσετε με Ενοικίαση για Απόκτηση;
Ενοικίαση για τα δικά του προγράμματα μπορεί να είναι ελκυστική για τους αγοραστές, ειδικά εκείνοι που αναμένουν να είναι σε ισχυρότερη οικονομική θέση μέσα σε λίγα χρόνια.
Αγορά με την κακή πίστωση: Οι αγοραστές που δεν μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα στεγαστικό δάνειο μπορεί να αρχίσουν να αγοράζουν ένα σπίτι με ενοίκιο για το δικό συμφωνίας. Την πάροδο του χρόνου, μπορούν να εργαστούν για την ανοικοδόμηση της πιστωτικής βαθμολογίες τους, και μπορεί να είναι σε θέση να πάρει ένα δάνειο μια φορά ότι είναι επιτέλους καιρός να αγοράσει το σπίτι.
Κλειδώστε σε τιμή αγοράς: Στις αγορές με αυξανόμενες τιμές των κατοικιών, οι αγοραστές μπορούν να πάρουν μια συμφωνία για να αγοράσει στη σημερινή τιμή (αλλά η αγορά θα λάβει χώρα πολλά χρόνια στο μέλλον). Οι αγοραστές έχουν τη δυνατότητα να κάνει πίσω, αν οι τιμές των κατοικιών πέφτουν, αν και κατά πόσο ή όχι είναι λογικό οικονομικά θα εξαρτηθεί από το πόσο έχουν καταβληθεί στο πλαίσιο της συμφωνίας.
Αυτοκίνητο δοκιμής: Οι αγοραστές μπορούν να ζήσουν σε ένα σπίτι πριν από τη δέσμευση να αγοράσει το ακίνητο. Ως εκ τούτου, μπορούν να μάθουν για τα ζητήματα με το σπίτι, γείτονες εφιάλτη, και τα άλλα προβλήματα πριν να είναι πολύ αργά.
Μετακίνηση κάτω: Οι αγοραστές που έχουν δεσμευτεί σε ένα σπίτι και τη γειτονιά (αλλά δεν μπορούν να αγοράσουν) μπορεί να μπει σε ένα σπίτι που τελικά θα αγοράσουν. Αυτό μειώνει το κόστος και την ταλαιπωρία της μετακίνησης, μετά από μερικά χρόνια.
Κατασκευάστηκε ιδίων κεφαλαίων: Τεχνικά, ενοικιαστές δεν την προώθηση της ισότητας με τον ίδιο τρόπο που κάνει τους ιδιοκτήτες σπιτιού. Ωστόσο, οι πληρωμές μπορούν να συσσωρεύονται και να παρέχει ένα σημαντικό ποσό που θα τεθεί προς την αγορά του σπιτιού. Οι αγοραστές μπορούν επίσης μόλις εξοικονομήσουν χρήματα σε ένα λογαριασμό ταμιευτηρίου και να χρησιμοποιήσουν τα κεφάλαια αυτά αντί (αποφεύγοντας τις παγίδες του ενοικίου με τις δικές, και παρέχοντας τη δυνατότητα να αγοράσουν οποιοδήποτε σπίτι).
Γιατί Πουλήστε Με Ενοικίαση για Απόκτηση;
Οι πωλητές μπορούν επίσης να επωφεληθούν από το ενοίκιο με τις δικές ρυθμίσεις.
Περισσότερα αγοραστές: Αν έχετε πρόβλημα να προσελκύσει αγοραστές, μπορείτε επίσης να εμπορεύονται σε ενοικιαστές που ελπίζουν να αγοράσουν στο μέλλον. Όχι ο καθένας έχει την καλή πίστωση και να πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα δάνειο, αλλά ο καθένας χρειάζεται ένα μέρος για να ζει.
Κερδίστε εισόδημα: Αν δεν χρειάζεται να πουλήσει το δικαίωμα μακριά και να χρησιμοποιήσει τα χρήματα για ένα άλλο προκαταβολή, μπορείτε να κερδίσετε εισόδημα από μισθώματα, ενώ κινείται προς πώληση ενός ακινήτου.
Ανώτατη τιμή: Μπορείτε να ζητήσετε μια υψηλότερη τιμή πώλησης, όταν προσφέρουν νοικιάσετε για να αγοράσω. Είσαι παρέχοντας μια ευκαιρία που οι άνθρωποι μπορούν να είναι πρόθυμοι να πληρώσουν για. Οι ενοικιαστές έχουν επίσης μια «επιλογή» να αγοράσει το σπίτι – το οποίο θα μπορούσε να μην χρησιμοποιείτε ποτέ – και την ευελιξία κοστίζει πάντα επιπλέον.
Επένδυσε ενοικιαστή: Ένας πιθανός αγοραστής είναι πιο πιθανό να αναλάβει τη φροντίδα του ακινήτου (και να πάρει μαζί με τους γείτονες) από ένα ενοικιαστή, χωρίς το δέρμα στο παιχνίδι. Ο αγοραστής έχει ήδη επενδύσει στην ιδιοκτησία και έχει συμφέρον να διατηρηθεί αυτό.
Πως δουλεύει
Τα πάντα είναι διαπραγματεύσιμα: Μια ενοικίαση στο δικό της συναλλαγής, γνωστό και ως επιλογή μίσθωση, ξεκινά με τη σύμβαση. Τόσο ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν σε ορισμένους όρους, και όλους τους όρους μπορεί να αλλάξει για να ταιριάζει στις ανάγκες του καθενός. Ανάλογα με το τι είναι σημαντικό για εσάς (είτε είστε αγοραστής ή πωλητής), μπορείτε να ζητήσετε ορισμένα χαρακτηριστικά πριν από την υπογραφή μιας συμφωνίας.
Για παράδειγμα, μπορείτε να ζητήσετε ένα μεγαλύτερο ή μικρότερο εκ των προτέρων πληρωμή εάν αυτό θα είναι χρήσιμο για σας.
Συμβουλές είναι απαραίτητο: Να είστε βέβαιος να εξετάσει κάθε σύμβαση με ένα δικηγόρο ακινήτων, επειδή οι συναλλαγές αυτές μπορεί να είναι περίπλοκη, και υπάρχει μια πολλά χρήματα που εμπλέκονται. Ενοικίαση για δική διαπραγματεύσεις είναι ιδιαίτερα επικίνδυνη για τους αγοραστές. Πολλές απάτες εκμεταλλεύονται ανθρώπους με την κακή πίστωση και μεγάλες ελπίδες για την αγορά ενός σπιτιού. Ακόμη και με τίμιο πωλητή, είναι δυνατόν να χάσει πολλά χρήματα, αν τα πράγματα δεν πάνε όπως είχε προγραμματιστεί.
Μια επιλογή για να αγοράσει: Στην αρχή κάθε ενοικίου με τις δικές της συναλλαγής, ο αγοραστής καταβάλλει στον πωλητή ένα τίμημα του δικαιώματος , το οποίο είναι συνήθως περίπου πέντε τοις εκατό της τελικής τιμής αγοράς (αν και μπορεί σίγουρα να είναι υψηλότερες ή χαμηλότερες). Η πληρωμή αυτή δίνει στον αγοραστή το δικαίωμα ή την «επιλογή» – αλλά όχι την υποχρέωση – να αγοράσει το σπίτι κάποια στιγμή στο μέλλον.
Καμία επιστροφή: Η αρχική πληρωμή ασφαλίστρων δεν επιστρέφεται, αλλά μπορεί να εφαρμοστεί στην τιμή αγοράς (εάν ο αγοραστής αγοράζει ποτέ από το σπίτι, δεν θα πρέπει να καταλήξει σε τόσο πολύ χρήμα). Οι μεγαλύτερες πληρωμές επιλογή είναι επικίνδυνη για τους αγοραστές: αν η συμφωνία δεν περάσουν για οποιονδήποτε λόγο, δεν υπάρχει κανένας τρόπος για να πάρετε πίσω αυτά τα χρήματα. Ο πωλητής συνήθως παίρνει για να κρατήσει όλες τις πληρωμές ασφαλίστρων μετά από ένα ενοίκιο για το δικό συναλλαγή ολοκληρώνεται.
Τιμή αγοράς: Ο αγοραστής και ο πωλητής να ορίσετε μια τιμή αγοράς για το σπίτι στη σύμβασή τους. Σε κάποια στιγμή στο μέλλον (συνήθως μεταξύ ενός και πέντε χρόνια, ανάλογα με τις διαπραγματεύσεις), ο αγοραστής μπορεί να αγοράσει το σπίτι για την τιμή – ανεξάρτητα από το ποιο είναι το σπίτι είναι πραγματικά αξίζει. Κατά τον καθορισμό των τιμών, μια τιμή που είναι υψηλότερη από την τρέχουσα τιμή δεν είναι ασυνήθιστο (αλλιώς, ο πωλητής είναι σε καλύτερη θέση μόνο πωλούν σήμερα). Αν το σπίτι έχει αυξηθεί σε αξία πιο γρήγορα από το αναμενόμενο, τα πράγματα λειτουργούν υπέρ του αγοραστή. Αν το σπίτι χάνει την αξία, ο ενοικιαστής κατά πάσα πιθανότητα δεν θα αγοράσει το σπίτι (εν μέρει επειδή δεν μπορούσε να έχει νόημα, και εν μέρει επειδή ο ενοικιαστής μπορεί να μην είναι σε θέση να πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα μεγάλο δάνειο με υψηλό δείκτη δανείου προς αξία). Οι αγοραστές συνήθως ισχύουν για μια υποθήκη, όταν έρθει η ώρα να αγοράσει το σπίτι.
Οι μηνιαίες πληρωμές: Ο αγοραστής / ενοικιαστής κάνει επίσης μηνιαίες πληρωμές στον πωλητή. Οι πληρωμές αυτές χρησιμεύουν ως πληρωμές ενοικίου (επειδή ο πωλητής συνεχίζει να κατέχει το ακίνητο), αλλά ο ενοικιαστής πληρώνει συνήθως λίγο επιπλέον κάθε μήνα. Το επιπλέον ποσό που συνήθως πιστώνεται στην τελική τιμή αγοράς, έτσι ώστε να μειώνει την ποσότητα του χρήματος ο αγοραστής θα πρέπει να καταλήξει σε κατά την αγορά του σπιτιού. Και πάλι, το επιπλέον μίσθωμα «premium» δεν επιστρέφεται – αντισταθμίζει τον πωλητή για να περιμένει γύρω για να δει τι ο αγοραστής θα κάνει (ο πωλητής δεν μπορεί να πωλήσει το ακίνητο σε κανέναν άλλον μέχρι τη συμφωνία με τον ενοικιαστή άκρα).
Συντήρηση: Όλοι συμμετέχουν οφέλη από ένα καλά συντηρημένο σπίτι, αλλά ποιος θα πληρώσει; Η συμφωνία σας θα πρέπει να καθορίζει ποιος είναι υπεύθυνος για τη συνήθη συντήρηση και εκτεταμένες επισκευές. Ορισμένες συμφωνίες λένε ότι τίποτα κάτω από $ 500 είναι η ευθύνη του αγοραστή, αλλά οι τοπικοί νόμοι μπορεί να περιπλέξει τα πράγματα (οι ιδιοκτήτες θα μπορούσαν να υποχρεούνται να παρέχουν ορισμένες παροχές, ακόμη και αν η συμφωνία σας λέει αλλιώς).
Ενοικίαση για Απόκτηση Παγίδες
Τίποτα δεν είναι τέλειο, και αυτό περιλαμβάνει νοικιάσετε για να αγοράσω προγράμματα. Οι συναλλαγές αυτές είναι πολύπλοκες, και οι δύο αγοραστές και πωλητές μπορεί να πάρει μερικές δυσάρεστες εκπλήξεις. Μερικά παραδείγματα που αναφέρονται παρακάτω, αλλά ο κατάλογος των πραγμάτων που μπορεί ενδεχομένως να πάει στραβά είναι πολύ μεγαλύτερη. Μόνο ένας τοπικός δικηγόρος ακινήτων μπορεί να σας δώσει μια καλή ιδέα για το τι διακυβεύεται στην κατάστασή σας, ώστε να είναι σίγουρος για να επισκεφθείτε με ένα προτού να υπογράψετε τίποτα.
Κίνδυνοι για Αγοραστές
Χάνοντας χρήματα: Αν δεν αγοράσει το σπίτι – για οποιονδήποτε λόγο – θα χάσετε όλα τα επιπλέον χρήματα που πληρώσατε. Πωλητές οι οποίοι είναι εύκολα στον πειρασμό μπορεί να είναι δύσκολη ή ασύμφορη για σας να αγοράσετε.
Αργή η πρόοδος: Μπορείτε να σχεδιάσετε τη βελτίωση της πιστωτικής σας ή να αυξήσετε το εισόδημά σας, έτσι ώστε θα πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα δάνειο, όταν τελειώνει η επιλογή, αλλά τα πράγματα μπορεί να μην λειτουργήσει όπως έχει προγραμματιστεί.
Λιγότερο ελέγχου: Δεν σας ανήκει ακόμα το ακίνητο, ώστε να μην έχετε τον απόλυτο έλεγχο πάνω του. Ο ιδιοκτήτης σας θα μπορούσε να σταματήσει τις πληρωμές υποθηκών και να χάσουν την περιουσία μέσω της διαδικασίας πλειστηριασμού, ή μπορεί να μην είναι υπεύθυνος για τις αποφάσεις για σημαντικά θέματα συντήρησης. Ομοίως, ο ιδιοκτήτης σας θα μπορούσε να χάσει μια απόφαση ή να εγκαταλείψετε την καταβολή φόρων ακίνητης περιουσίας και καταλήγουν με βάρη επί του ακινήτου. Η συμφωνία θα πρέπει να αντιμετωπίσει όλα αυτά τα σενάρια (και ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται να πουλήσει, ενώ έχετε μια επιλογή για το ακίνητο), αλλά νομικές μάχες είναι πάντα ένα μεγάλο πόνο.
Η πτώση των τιμών: Αρχική τιμές μπορεί να πέσουν , και ίσως να μην είναι σε θέση να επαναδιαπραγματευθεί μια χαμηλότερη τιμή αγοράς. Τότε είστε αριστερά με την επιλογή να απολέσουν το σύνολο της επιλογής των χρημάτων σας ή την αγορά του σπιτιού. Αν ο δανειστής σας δεν θα εγκρίνει ένα τεράστιο δάνειο, θα πρέπει να φέρουν επιπλέον χρήματα για να κλείσει μια προκαταβολή.
Οι καθυστερήσεις πληρωμών κακό: Ανάλογα με τη συμφωνία σας, αν δεν πληρώνουν ενοίκιο στην ώρα τους, μπορεί να χάσετε το δικαίωμα αγοράς (μαζί με όλα τα έξτρα πληρωμές σας). Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να κρατήσει την επιλογή σας, αλλά επιπλέον πληρωμή σας για το μήνα δεν είναι «υπολογίζονται» και δεν θα προσθέσει στο ποσό που έχετε συσσωρεύσει για την τελική αγορά.
Αρχική θέματα: Μπορεί να υπάρχουν προβλήματα με την ιδιότητα που δεν ξέρετε για το μέχρι να προσπαθήσετε να το αγοράσει (όπως τα προβλήματα τίτλος). Χαρίστε ένα ενοίκιο για το δικό αγορά σαν μια «πραγματική» αγορά – να πάρετε μια αναζήτηση επιθεώρηση και τον τίτλο πριν από την κατάδυση in.
Απάτες: Ενοικίαση για δική απάτες είναι ένα ελκυστικό τρόπο για να λάβει μεγάλα χρηματικά ποσά από τους ανθρώπους που δεν είναι σε θέση οικονομικά ασφαλείς.
Κίνδυνοι για Πωλητές
Δεν βεβαιότητα: ενοικιαστή σας δεν θα μπορούσε να αγοράσει, έτσι θα πρέπει να ξεκινήσει ξανά από την αρχή και να βρει έναν άλλο αγοραστή ή ενοικιαστή (αλλά τουλάχιστον θα έχετε να κρατήσει τα επιπλέον χρήματα).
Αργή χρήματα: Δεν έχετε ένα μεγάλο εφάπαξ, το οποίο μπορεί να χρειαστεί να αγοράσετε το επόμενο σπίτι σας.
Λείπει εκτίμηση: Συνήθως κλειδώσει σε μια τιμή πώλησης, όταν υπογράφουν μια ενοίκιο για το δικό συμφωνία, αλλά οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσε να αυξηθεί ταχύτερα από ό, τι αναμενόταν. Μπορείτε να κάνετε καλύτερα την ενοικίαση του τόπου και να πάρει μια συμφωνία πώλησης στο μέλλον (ή ίσως δεν).
Η πτώση των τιμών στο σπίτι: Αρχική τιμές μπορεί να πέσουν, και αν ενοικιαστή σας δεν αγοράζουν, θα ήταν καλύτερα απλά την πώληση του ακινήτου.
Ανακαλύπτοντας ελαττώματα: Οι αγοραστές μπορούν να ανακαλύψουν τα ελαττώματα που δεν ξέρατε για τη χρήση του στο σπίτι με διαφορετικό τρόπο, και μπορεί να αποφασίσει να μην αγοράσει. Ίσως τα υδραυλικά μπορεί να χειριστεί ένα ζευγάρι, αλλά όχι μια οικογένεια πέντε, και κανείς δεν μπορούσε να γνωρίζει για το θέμα. Δεν είστε προσπαθεί να εξαπατήσει κανέναν – είναι ένα ελάττωμα που ποτέ δεν ήρθε κάτω από το προηγούμενο καθεστώς διαβίωσης – αλλά τώρα είναι ένα θέμα και θα πρέπει να το αποκαλύψει σε μελλοντικούς αγοραστές (ή το διορθώσουμε).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.