Οι κτηματομεσίτες, οι αξιωματικοί του δανείου, και οι γονείς σας έχουν ίσως το μόνο που είπε ότι η αγορά ενός σπιτιού είναι μια μεγάλη επένδυση που θα οδηγήσει σε δηλώσεις αργότερα στη ζωή.
Αλλά η πραγματικότητα είναι ότι τα κέρδη σας από την πώληση κύρια κατοικία σας είναι πιθανό να είναι αρκετά μικρή, αν υλοποιηθούν σε όλους.
Table of Contents
Πραγματική ανατίμηση ακινήτων και πληθωρισμός
Το πρώτο πράγμα που πρέπει να ληφθεί υπόψη είναι εκτίμηση σπίτι στο πλαίσιο του πληθωρισμού.
Μπορεί να εκπλαγείτε να συνειδητοποιήσουμε ότι η ανατίμηση του σπιτιού σας μπορεί να αντισταθμιστεί από τον πληθωρισμό. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα αν δεν ζείτε σε ένα ζεστό αγορά ακινήτων. Ακούμε δραματικές ιστορίες της εκτίμησης σε ορισμένες περιοχές της χώρας, αλλά οι περισσότεροι άνθρωποι αγοράζουν σπίτια σε περιοχές όπου η ετήσια ανατίμηση κατά πάσα πιθανότητα δεν θα κερδίσει από τον πληθωρισμό κατά πολύ.
Τον Σεπτέμβριο του 2007, σύμφωνα με την Federal Reserve Bank of St. Louis , η μέση τιμή πώλησης για τα νέα σπίτια που πωλούνται στις Ηνωμένες Πολιτείες ήταν $ 240.3 χιλιάδες. Τον Σεπτέμβριο του 2017 ο αριθμός αυτός ήταν μέχρι και $ 319.700. Ωστόσο, όταν εκτελείτε κάποιους αριθμούς χρησιμοποιώντας την αριθμομηχανή πληθωρισμός των ΗΠΑ , μερικές από εκείνη την εκτίμησή εξαφανίζεται. Αντί να δει $ 79.400 σε εκτίμηση, η πραγματική αξία αυτής της εκτίμησης είναι πιο κοντά σε $ 33.648.
Αυτό ακόμα δεν φαίνεται πάρα πολύ κακό. Μετά από όλα, η αξία του σπιτιού σας έχει αυξηθεί κατά περισσότερο από $ 30.000. Αλλά ας μην ξεχάσουμε το κόστος.
Η ιδιοκτησία ενός σπιτιού έρχεται πρόσθετο κόστος
Στη συνέχεια, θα πρέπει να αφαιρέσουμε τα έξοδα της ιδιοκατοίκησης από τα κέρδη σας.
Ας πούμε ότι έχετε πάρει μια υποθήκη για $ 250.000 με επιτόκιο 3,92 τοις εκατό. Κατά τη διάρκεια των 30 ετών, σύμφωνα με υποθήκη αριθμομηχανή της Google, θα πληρώσει $ 175.533 σε τόκους. Ακόμα κι αν το σπίτι σας εκτιμά με τον πληθωρισμό προσαρμοσμένο $ 30.000 κάθε 10 χρόνια (συνολικού ύψους $ 90.000), ότι ακόμα δεν είναι αρκετό για να αντισταθμίσει το ενδιαφέρον που πληρώνετε για το δάνειο.
Και το ενδιαφέρον που πληρώνετε δεν είναι το μόνο κόστος που αντιμετωπίζετε. Να θυμάστε ότι πληρώνετε τους φόρους περιουσίας στα περισσότερα κράτη. υπολογιστής δανείου Φοιτητικό Δάνειο ήρωα περιλαμβάνει υπολογισμό του φόρου περιουσίας. Αν φόρο ακίνητης περιουσίας σας ανέρχεται σε 1,5 τοις εκατό το χρόνο, θα μπορούσαμε να δούμε μια συνολική φορολογική πληρωμή των $ 117.000 κατά τη διάρκεια των 30 ετών. Και αυτό προϋποθέτει κανένα φόρο ακίνητης περιουσίας αυξάνεται, όπως το σπίτι σας εκτιμά σε αξία, το ίδιο κάνουν και οι φόροι περιουσίας σας.
Είναι αλήθεια ότι μπορείτε να αφαιρέσετε κάποιες από τις δαπάνες σας σχετικά με τη φορολογική σας δήλωση, αλλά η έκπτωση δεν έχει την ίδια αξία με μια πιστωτική. Αυτό μπορεί να μειώσει το εισόδημα και το φόρο σας ευθύνη, αλλά όχι σε μια βάση δολάριο-για-δολάριο. Άλλωστε, σύμφωνα με τη φορολογική του Ιδρύματος, μόνο το 30 τοις εκατό των νοικοκυριών αναφέρεται χωριστά. Αν δεν είστε ανάμεσα σε εκείνους που αναφέρεται χωριστά, δεν θα δείτε κανένα φορολογικό όφελος που σχετίζονται με την υποθήκη σας.
Άλλες δαπάνες που συνδέονται με την ιδιοκτησία σπίτι περιλαμβάνουν τη συντήρηση και τις επισκευές, καθώς και την ασφάλεια ιδιοκτητών σπιτιού. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να πληρώσει την ασφάλεια υποθηκών εάν προβλέπεται η πληρωμή σας είναι λιγότερο από το 20 τοις εκατό. Μέχρι τη στιγμή που παράγοντα εδώ και δεκαετίες από αυτές τις δαπάνες, προστίθεται στους τόκους στεγαστικών δανείων και την περιουσία τους φόρους σας, οι πιθανότητες ακόμα και το σπάσιμο ακόμη είναι αρκετά μικρή, ακόμα και αν το σπίτι σας δεν εκτιμούν σε αξία την πάροδο του χρόνου.
Τι Εάν καταλήξετε την πώληση απροσδόκητα;
Θα ήθελα να πιστεύω ότι η αγορά ακινήτων θα πάνε πάντα. Ωστόσο, όπως είδαμε μεταξύ του 2007 και του 2009, ακίνητη περιουσία μπορεί να αποτελέσει μια φούσκα όπως και κάθε άλλο περιουσιακό στοιχείο. Το σκάσιμο της φούσκας των ακινήτων δημιούργησε μια κατάσταση στην οποία χιλιάδες άνθρωποι κατέληξε να χάσει πολλά χρήματα. Εάν μπορείτε να οδηγήσετε μια πτώση των τιμών, μπορεί να μην χάσει τόσο πολύ.
Ωστόσο, αν είστε αναγκασμένοι να πωλούν κατά τη διάρκεια μιας κατάρρευση της αγοράς ακινήτων, δεν υπάρχουν πολλά που μπορείτε να κάνετε για να σώσει την κατάσταση. Θα μπορούσατε να καταλήξετε να χάσει τα χρήματα στο σπίτι σας, πάνω από ό, τι έχετε ήδη πληρώσει σε τόκους, φόρους και άλλα έξοδα.
Τι γίνεται με την ενοικίαση;
Φυσικά, ως ατελή επένδυση και την αγορά μπορεί να είναι, είναι δυνατό να επισημάνω ότι η ενοικίαση δεν θα μπορούσε να είναι η λύση. Μετά από όλα, όταν κάνετε πληρωμές υποθηκών, μπορείτε τουλάχιστον να οικοδομήσουμε δικαιοσύνη στο σπίτι σας.
Όταν νοικιάζετε, μπορείτε να βοηθήσετε τον ιδιοκτήτη προώθηση της ισότητας.
Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι θα πρέπει να αποφευχθεί η ενοικίαση ενός ακινήτου με κάθε κόστος. Ανάλογα με την αγορά σας, ενοικίαση μπορεί να είναι μια καλή επιλογή, ακόμη και αν αυτό σημαίνει ότι δεν είστε αύξηση των ιδίων κεφαλαίων.
Αυτό είναι ιδιαίτερα αληθές Εάν ζείτε σε μια περιοχή με υψηλές τιμές στο σπίτι, και μπορείτε να νοικιάσετε για λιγότερο από το συνολικό μηνιαίο κόστος των ενυπόθηκων δανείων, τη συντήρηση και άλλα έξοδα. Όχι μόνο δεν έχετε την εξοικονόμηση χρημάτων σε μηνιαία βάση, αλλά μπορείτε στη συνέχεια να επενδύσει η διαφορά στην αγορά και, ενδεχομένως, να συνειδητοποιήσουν μια μεγαλύτερη εκτίμηση από ό, τι θα πάρει από τις επενδύσεις στο σπίτι σας.
Μεταξύ Νοεμβρίου του 2007 και το Νοέμβριο του 2017, η S & P 500 είχε ετησιοποιημένη απόδοση του 9,672 τοις εκατό, προσαρμοσμένο για τον πληθωρισμό. Ας πούμε ότι θα σας κοστίσει $ 1.100 το μήνα για να αγοράσω ένα σπίτι κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, αλλά αντ ‘αυτού θα ζούσε σε ένα διαμέρισμα με ένα μηνιαίο μίσθωμα των $ 700. Εάν έχετε επενδύσει η διαφορά $ 400 από την ενοικίαση και την αγορά κάθε μήνα πάνω από αυτά τα 10 χρόνια, η αξία της επένδυσής σας θα είναι $ 83,587.81.
Υπάρχει, επίσης, το γεγονός ότι η ενοικίαση σημαίνει ότι δεν χάνουν ένα σωρό χρήματα, αν είστε αναγκασμένοι να πωλήσει το σπίτι σας κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης. Από την άλλη πλευρά, αν καταφέρετε να μείνετε στο σπίτι σας και να ξεπεράσουν τα γεγονότα της αγοράς και ύφεσης των ακινήτων, μπορείτε να δημιουργήσετε αρκετή δικαιοσύνη στο σπίτι σας ώστε να μπορεί να χρησιμοποιηθεί κατά τη διάρκεια της συνταξιοδότησης. Ακόμα κι αν μόνο σπάσει ακόμα (ή ακόμα και αν χάσει συνολικά) στο σπίτι, μπορεί να είναι ένα όχημα ανάγκασε εξοικονόμηση που έχει τη δυνατότητα να σας παρέχει ένα μεγάλο ποσό του κεφαλαίου, όταν πουλάτε.
Μπορεί επίσης να είναι ένα μέρος για να ζήσουν χωρίς ενοίκιο κατά τα χρόνια της συνταξιοδότησής σας (ίσως ακόμα να πληρώσουν τους φόρους περιουσίας, ωστόσο), ή μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια αντίστροφη υποθήκη για να αποκτήσετε πρόσβαση στο μετοχικό κεφάλαιο, προκειμένου να καλύψει το κενό συνταξιοδοτικού εισοδήματος. Δεν θα δείτε αυτές τις επιλογές, όταν νοικιάζετε.
Κατά την αγορά ενός σπιτιού είναι μια επένδυση
Αντί να βλέπουν την κύρια κατοικία σας ως μια επένδυση, να εξετάσει άλλους λόγους για να αγοράσει. Ίσως θέλετε ένα μέρος για να καλέσετε το δικό σας, την προώθηση της ισότητας, και να ριζώσει σε μια κοινότητα. Όλα αυτά είναι καλοί λόγοι για να αγοράσετε! Αντίθετα, αν νομίζετε ότι θα έχετε μια πιο κινητό τρόπο ζωής, μπορεί να έχει περισσότερο νόημα για ενοικίαση, ακόμα και αν δεν είστε αύξηση των ιδίων κεφαλαίων. Εφ ‘όσον κάνετε άλλες διατάξεις για το σχεδιασμό για το μέλλον σας, η ενοικίαση μπορεί να είναι μια βιώσιμη επιλογή, ανάλογα με την τοπική αγορά και τους μακροπρόθεσμους στόχους του τρόπου ζωής σας.
Τέλος, αν θέλετε να μετατρέψει το σπίτι σας σε μια πραγματική επένδυση, θα πρέπει να κάνουμε κάτι άλλο από ό, τι ζουν σε αυτό. Εκμίσθωση έξω μετά τη μετακίνηση ή το χρησιμοποιεί για να κάνει τα χρήματα μέσω Airbnb μπορεί να είναι τρόποι για να δούμε πραγματικά μια επιστροφή για την αγορά του σπιτιού σας.
Αλλά αν είστε ακριβώς που ζουν εκεί, δεν υπολογίζονται για την παροχή μεγάλες αποδόσεις των επενδύσεων.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.