Όταν πουλάτε ένα σπίτι ή ένα από τους ιδιοκτήτες κινείται έξω, θα μπορούσε να έχει νόημα για να μεταφέρει την υποθήκη για το νέο ιδιοκτήτη. υποβάλλουν αίτηση για ένα νέο δάνειο, πληρώνοντας το κόστος κλεισίματος, και ξεκινώντας πάνω με υψηλότερα τέλη ενδιαφέρον Αντί, ο ιδιοκτήτης θα πάρει λίγο περισσότερο από τις τρέχουσες πληρωμές.
Είναι δυνατόν να μεταφέρει μια υποθήκη, αλλά δεν είναι πάντα εύκολο. Θα καλύψουμε τα παρακάτω στοιχεία, αλλά μια σύντομη περίληψη των επιλογών σας περιλαμβάνει:
- Μεταφέρετε ένα assumable υποθήκη, ζητώντας από το δανειστή σας για να κάνετε την αλλαγή.
- Αναχρηματοδοτήσει το δάνειο μόνο το όνομα του νέου ιδιοκτήτη.
- Μεταφορά όταν η κατάσταση δεν προκαλεί «οφείλεται στην πώληση» ρήτρα ενός δανείου.
Table of Contents
ανάληπτος Υποθήκες
Εάν ένα δάνειο είναι «assumable,» είστε στην τύχη: αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να μεταφέρετε την υποθήκη σε κάποιον άλλο. Δεν υπάρχει γλώσσας στη δανειακή σύμβαση που σας εμποδίζει από την ολοκλήρωση μιας μεταφοράς. Ωστόσο, ακόμη και assumable ενυπόθηκα δάνεια μπορεί να είναι δύσκολο να μεταφέρουν.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, η «νέα» δανειολήπτης θα πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις για το δάνειο. Ο δανειστής θα εξετάσει τα πιστωτικά αποτελέσματα του οφειλέτη και του χρέους προς τα έσοδα για την αξιολόγηση της ικανότητας του δανειολήπτη να αποπληρώσει το δάνειο. Η διαδικασία είναι βασικά η ίδια όπως αν ο δανειολήπτης ήταν να υποβάλουν αίτηση για ένα νέο δάνειο (αλλά, φυσικά, ο οφειλέτης μπορεί να πάρει πάνω από το υπάρχον δάνειο μέρος του δρόμου). Οι δανειστές ενέκρινε την αρχική αίτηση δανείου με βάση την πίστωση και το εισόδημα του αρχικού αιτούντος (s), και δεν θέλουν να αφήσουν κανέναν από το γάντζο αν δεν έχεις έναν οφειλέτη αντικατάστασης που είναι εξίσου πιθανό να επιστρέψει.
Για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση assumable δάνειο, να ζητήσει την αλλαγή με το δανειστή σας. Θα πρέπει να συμπληρώσετε τις αιτήσεις, επαληθεύει το εισόδημα και τα περιουσιακά στοιχεία, και να πληρώνουν μια μικρή αμοιβή κατά τη διάρκεια της διαδικασίας.
Η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας: Ενεργοποίηση τα ονόματα με τη μορφή δανεισμού επηρεάζει μόνο το δάνειο. Μπορείτε ακόμα να χρειαστεί να αλλάξετε ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου , με τη μεταφορά του τίτλου, χρησιμοποιώντας μια πράξη εξοφλητικό, ή παίρνετε οποιαδήποτε άλλα μέτρα που απαιτούνται στην περίπτωσή σας.
Δύσκολο να βρεθεί?
Δυστυχώς, assumable ενυπόθηκα δάνεια δεν είναι ευρέως διαθέσιμα. Ο καλύτερος τρόπος μπορεί να είναι, αν έχετε ένα δάνειο FHA ή ένα δάνειο VA. Άλλα συμβατικά στεγαστικά δάνεια είναι σπάνια ανάληπτος. Αντ ‘αυτού, οι δανειστές χρησιμοποιούν ένα οφείλονται στην πώληση ρήτρα, η οποία σημαίνει ότι το δάνειο πρέπει να εξοφληθεί κατά τη μεταβιβάσει την κυριότητα του σπιτιού.
αναχρηματοδότηση
Εάν ένα δάνειο δεν είναι assumable και δεν μπορείτε να βρείτε μια εξαίρεση σε οφείλονται σε ρήτρα πώλησης, η αναχρηματοδότηση του δανείου θα μπορούσε να είναι η καλύτερη επιλογή σας. Παρόμοια με την υπόθεση, ο νέος οφειλέτης θα πρέπει επαρκές εισόδημα και την πιστωτική να πληρούν τις προϋποθέσεις για το δάνειο.
Το «νέο» ιδιοκτήτη σπιτιού θα ισχύει μόνο για ένα νέο δάνειο ξεχωριστά και να χρησιμοποιεί το εν λόγω δάνειο για την αποπληρωμή του υφιστάμενου χρέους υποθηκών. Μπορεί να χρειαστεί να συντονιστεί με τους δανειστές σας για να πάρετε βάρη αφαιρεθεί (εφόσον η νέα δανειολήπτη και νέο δανειστή συμφωνείτε με αυτούς), έτσι ώστε να μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το σπίτι ως εγγύηση, αλλά είναι ένας καλός, καθαρός τρόπος για να γίνει η δουλειά. Μερικά βάρη μεταφέρει συνήθως από έναν ιδιοκτήτη σε ένα άλλο (για παράδειγμα, εάν οι βελτιώσεις έγιναν με χρηματοδότηση PACE).
Λόγω για την πώληση
Οι δανειστές συνήθως δεν επωφελούνται από επιτρέποντάς σας να μεταφέρετε μια υποθήκη. Οι αγοραστές θα βγει μπροστά με να πάρει μια πιο «ώριμη» δανείων, με τις πληρωμές από νωρίς το ενδιαφέρον έξω από το δρόμο (και θα μπορούσαν να είναι σε θέση να πάρετε ένα χαμηλότερο επιτόκιο).
Οι πωλητές θα πάρει για να πουλήσουν το σπίτι τους πιο εύκολα – ενδεχομένως σε υψηλότερη τιμή – εξαιτίας των ίδιων οφελών. Αλλά οι δανειστές κινδυνεύουν να χάσουν, έτσι δεν είναι πρόθυμοι να εγκρίνει τις μεταφορές.
Μια οφείλεται σε ρήτρα πώλησης είναι ένα τμήμα μιας δανειακής σύμβασης λέγοντας ότι το δάνειο πρέπει να αποπληρωθεί όταν το ακίνητο πωλεί (το δάνειο «επιτάχυνση»).
Εξαιρέσεις από τον κανόνα: Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορείτε να μεταφέρετε ακόμα ένα δάνειο – ακόμη και με μια οφείλονται στην ρήτρα πώλησης. Οι μεταφορές μεταξύ των μελών της οικογένειας συχνά τη δυνατότητα, και ο δανειστής σας μπορεί πάντα να είναι πιο γενναιόδωρη από ό, τι λέει η σύμβαση δανείου σας (αυτό είναι μια επιλογή που μπορούν να ασκήσουν, και δεν είναι υποχρεωμένοι να το κάνουν – αλλά δεν παίρνουν τις ελπίδες σας επάνω) . Ο μόνος τρόπος να γνωρίζουμε με βεβαιότητα είναι να ζητήσει από το δανειστή σας και να επανεξετάσει τη συμφωνία σας με έναν τοπικό δικηγόρο. Ακόμα κι αν οι δανειστές λένε ότι δεν είναι δυνατόν, ένας δικηγόρος μπορεί να σας βοηθήσει να καταλάβω αν η τράπεζά σας παρέχει ακριβείς πληροφορίες.
Η Garn-St. Germain νόμου εμποδίζει τους δανειστές από την άσκηση του δικαιώματος προαίρεσης επιτάχυνσή τους υπό ορισμένες συνθήκες. Αρκετές από τις πιο κοινές καταστάσεις που περιλαμβάνουν:
- Όταν μια κοινή ενοικιαστής πεθαίνει και μεταβιβάσεις κυριότητας σε επιζών από κοινού ενοικιαστής
- Η μεταφορά του δανείου σε σχέση μετά το θάνατο του δανειολήπτη
- Η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας με την σύζυγο ή τα παιδιά του δανειολήπτη
- Μεταγραφές ως αποτέλεσμα των συμφωνιών διαζυγίου και χωρισμού
- Μεταφορές σε ένα εν ζωή εμπιστοσύνης (ή ένα ζωντανό εμπιστοσύνη), όπου ο οφειλέτης είναι δικαιούχος
Δείτε την πλήρη λίστα των εξαιρέσεων , και να επανεξετάσει τον κατάλογο αυτό με το δικηγόρο σας.
Ανεπίσημο Μεταφορές
Εάν δεν μπορείτε να πάρετε το αίτημά σας εγκριθεί, θα έμπαιναν στον πειρασμό να δημιουργήσει μια «άτυπη» συμφωνία. Για παράδειγμα, θα μπορούσε να πωλήσει το σπίτι σας, αφήστε το υπάρχον δάνειο στη θέση του, και να έχουν τον αγοραστή σας αποζημιώσει για τις πληρωμές υποθηκών.
Αυτό είναι μια κακή ιδέα. Συμφωνώ με υποθήκη σας πιθανώς δεν το επιτρέπει αυτό, και ίσως ακόμη και να βρείτε τον εαυτό σας σε νομικό πρόβλημα, ανάλογα με το πώς πάνε τα πράγματα. Επιπλέον, είστε ακόμα υπεύθυνοι για το δάνειο – ακόμα κι αν δεν είστε που ζουν στο σπίτι.
Τι θα μπορούσε να πάει στραβά; Μερικές δυνατότητες περιλαμβάνουν:
- Εάν ο αγοραστής σταματήσει την πληρωμή, το δάνειο είναι στο όνομά σας, γι ‘αυτό εξακολουθεί να είναι το πρόβλημά σας (οι καθυστερημένες πληρωμές θα εμφανιστεί στις πιστωτικές εκθέσεις σας, και οι δανειστές θα έρθουν μετά από εσάς).
- Αν το σπίτι πωλείται σε αποκλεισμό για λιγότερο από ό, τι αξίζει, θα μπορούσε να είναι υπεύθυνη για οποιαδήποτε ανεπάρκεια.
Υπάρχουν καλύτεροι τρόποι για να προσφέρει χρηματοδότηση πωλητή σε ένα δυνητικό αγοραστή.
Οι επιλογές σας
Εάν δεν μπορείτε να πάρετε μια υποθήκη μεταφερθεί, έχετε ακόμα επιλογές, ανάλογα με την περίπτωσή σας. Και πάλι, ο θάνατος, διαζύγιο, και η οικογένειά μεταφορές μπορεί να σας δώσει το δικαίωμα να προβαίνει σε μεταφορές, ακόμη και αν ο δανειστής σας λέει το αντίθετο.
Εάν αντιμετωπίζετε αποκλεισμό , ορισμένα κυβερνητικά προγράμματα καθιστούν πιο εύκολο να ασχοληθεί με την υποθήκη – ακόμα κι αν είστε κάτω από το νερό ή άνεργοι.
Αν είστε πάρει διαζύγιο , ρωτήστε το δικηγόρο σας πώς να χειριστεί όλα της τα χρέη σας και πώς να προστατεύσετε τον εαυτό σας σε περίπτωση πρώην σύζυγός σας δεν κάνει πληρωμές.
Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού έχει πεθάνει , ένας τοπικός δικηγόρος μπορεί να σας βοηθήσει να καθορίσετε τι θα κάνουμε στη συνέχεια.
Αν μεταφέρετε τα περιουσιακά στοιχεία σε ένα καταπίστευμα , διπλός έλεγχος με περιουσία σας σχεδιασμό πληρεξούσιο για να διασφαλιστεί ότι δεν θα προκαλέσει μια ρήτρα επιτάχυνση.
Αναχρηματοδότηση μπορεί να είναι η τελική επιλογή σας, όταν καμία από τις άλλες προσεγγίσεις είναι διαθέσιμες.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.