Η αγορά γης σας επιτρέπει να χτίσετε το σπίτι των ονείρων σας ή να διατηρήσει ένα κομμάτι της φύσης. Ωστόσο, η γη μπορεί να είναι ακριβή σε περιοχές υψηλής ζήτησης, οπότε μπορεί να χρειαστεί ένα δάνειο για να χρηματοδοτήσει την αγορά γης σας. Μπορεί να υποθέσουμε ότι η γη είναι μια ασφαλής επένδυση (μετά από όλα, «από όπου και αν δεν κάνει καμία περισσότερο από αυτό»), αλλά οι δανειστές δείτε γης δάνεια ως επικίνδυνη, έτσι ώστε η διαδικασία έγκρισης μπορεί να είναι πιο περίπλοκη από ό, τι πρότυπο στεγαστικά δάνεια.
Η ευκολία και το κόστος του δανεισμού θα εξαρτηθεί από το είδος του ακινήτου που αγοράζετε:
- Οι εκτάσεις που σκοπεύετε να αξιοποιήσει στο άμεσο μέλλον
- Πρώτες γης που δεν προτίθενται να αναπτύξουν
Ως επί το πλείστον, η γη των δανείων είναι σχετικά βραχυπρόθεσμα δάνεια, που διαρκεί δύο έως πέντε έτη πριν από την πληρωμή μπαλόνι οφείλεται. Ωστόσο, υπάρχουν μακροπρόθεσμα δάνεια (ή μπορείτε να μετατρέψετε σε ένα πιο μακροπρόθεσμο δάνειο), ειδικά εάν είστε οικοδόμηση ενός κατοικημένη σπίτι στην ιδιοκτησία.
Table of Contents
Αγοράζουν και να χτίσει στο One Step
Οι δανειστές είναι πιο πρόθυμοι να δανείσουν όταν έχεις σχέδια για την κατασκευή στην ιδιοκτησία σας. Κρατώντας τις πρώτες γης είναι κερδοσκοπική. Κτίριο είναι επίσης επικίνδυνο, αλλά οι τράπεζες είναι πιο άνετα, αν πρόκειται να προσθέσει την αξία του ακινήτου (με την προσθήκη ενός σπιτιού, για παράδειγμα).
Κατασκευή δάνεια: Να είστε σε θέση να χρησιμοποιήσετε ένα ενιαίο δάνειο για να αγοράσει την κατασκευή γηπέδων και ταμείο. Αυτό σας επιτρέπει να υποφέρουν από λιγότερο λιγότερες δαπάνες κλεισίματος γραφειοκρατία και. Επιπλέον, μπορείτε να εξασφαλίσετε χρηματοδότηση για το σύνολο του έργου (περιλαμβανομένης της ολοκλήρωσης της κατασκευής) – δεν θα κολλήσει γης που κατέχουν, ενώ ψάχνετε για έναν δανειστή.
Κτίριο σχέδια: Για να πάρει έγκριση για ένα δάνειο κατασκευής, θα πρέπει να παρουσιάσει τα σχέδια για το δανειστή σας, οι οποίοι θα θέλουν να δουν ότι ένας έμπειρος οικοδόμος κάνει τη δουλειά. Τα χρήματα θα διανεμηθούν την πάροδο του χρόνου, καθώς το έργο εξελίσσεται, έτσι εργολάβους σας θα πρέπει να ακολουθεί, αν περιμένετε να πληρωθείτε.
Χαρακτηριστικά δανείου: Κατασκευή δάνεια είναι βραχυπρόθεσμα δάνεια, συνήθως με τη χρήση πληρωμές τόκων μόνο και διάρκειας μικρότερης από ένα έτος (ιδανικά το έργο έχει ολοκληρωθεί μέχρι τότε). Μετά από αυτό το διάστημα, το δάνειο μπορεί να μετατραπεί σε ένα πρότυπο 30 ετών ή 15 ετών δανείου, ή θα αναχρηματοδοτήσει το δάνειο χρησιμοποιώντας νεόκτιστο δομή σας ως ασφάλεια.
Προκαταβολή: Για να δανειστώ για το κόστος γης και κατασκευής, θα πρέπει να κάνει μια προκαταβολή. Σχέδιο για να καταλήξουμε σε 10 έως 20 τοις εκατό του μελλοντική αξία του σπιτιού.
Ολοκληρώθηκε Πολλά εναντίον Raw Γη
Εάν αγοράζετε πολλά που έχει ήδη κοινής ωφέλειας και την πρόσβαση στο δρόμο, θα έχετε έναν ευκολότερο χρόνο να πάρει έγκριση.
Πρώτες γης: Πρώτες γης μπορούν να χρηματοδοτηθούν, αλλά οι δανειστές είναι πιο διστακτικοί (εκτός αν αυτό είναι τυπικό για την περιοχή σας – για παράδειγμα, ορισμένες περιοχές βασίζονται σε προπάνιο, πηγάδια, και σηπτικών συστημάτων). Είναι ακριβό για να προσθέσετε τα πράγματα όπως αποχετευτικών αγωγών και της ηλεκτρικής ενέργειας στην ιδιοκτησία σας, και υπάρχουν πολλές ευκαιρίες για απρόβλεπτες δαπάνες και καθυστερήσεις.
Προκαταβολή: Εάν αγοράζετε πολλά (σε μια αναπτυσσόμενη υποδιαίρεση, για παράδειγμα), μπορεί να είστε σε θέση να βάλει κάτω τόσο λίγα όπως 10 ή 20 τοις εκατό. Για τις πρώτες γης, το σχέδιο για τουλάχιστον 30 τοις εκατό κάτω, και ίσως χρειαστεί να φέρετε το 50 τοις εκατό στο τραπέζι για να πάρει έγκριση.
Χαρακτηριστικά δανείου: Ολοκληρώθηκε πολλά είναι λιγότερο επικίνδυνη για τους δανειστές, έτσι είναι πιο πιθανό να προσφέρουν ένα στάδιο κατασκευής των δανείων που μετατρέπουν σε «μόνιμες» (ή 30 ετών) στεγαστικά δάνεια μετά την κατασκευή έχει ολοκληρωθεί. Με ημιτελή μέρη, οι δανειστές έχουν την τάση να κρατούν τους όρους του δανείου μικρότερη (πέντε έως δέκα χρόνια, για παράδειγμα).
Η μείωση του κινδύνου δανειστή: Εάν αγοράζετε πρώτες γης, δεν είστε απαραιτήτως πρόκειται να πάρει ένα κακό δάνειο. Μπορείτε να βελτιώσετε τις πιθανότητές σας να πάρει μια καλή συμφωνία, αν βοηθήσει ο δανειστής διαχείριση των κινδύνων. Μπορεί να είναι δυνατόν να πάρετε μακροπρόθεσμα δάνεια, τα χαμηλότερα επιτόκια, και μια μικρότερη κάτω απαίτηση πληρωμής. Παράγοντες που βοηθούν περιλαμβάνουν:
- Ένα υψηλό πιστωτικό αποτέλεσμα (πάνω από 680), που δείχνει ότι έχετε δανειστεί με επιτυχία και επιστρέφεται κατά το παρελθόν.
- Χαμηλή χρέους προς το εισόδημα, που δείχνει ότι έχετε επαρκές εισόδημα για να κάνουν τις απαιτούμενες πληρωμές.
- Ένα μικρό ποσό του δανείου, με αποτέλεσμα χαμηλότερες πληρωμές και μια ιδιότητα που είναι πιο πιθανό ευκολότερο να πωλήσει.
Δεν σχεδίων για την ανάπτυξη
Αν πρόκειται να αγοράσουν γη χωρίς σχέδια για την κατασκευή ενός σπιτιού ή τη διάρθρωση των επιχειρήσεων στη γη, να πάρει ένα δάνειο θα είναι πιο δύσκολο. Ωστόσο, υπάρχουν αρκετές επιλογές για να πάρει τη χρηματοδότηση.
Οι τοπικές τράπεζες και τις πιστωτικές ενώσεις: Ξεκινήστε από ερευνητικά με χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που βρίσκονται κοντά στη γη που σκοπεύετε να αγοράσετε. Αν δεν ζουν ήδη στην περιοχή, οι τοπικές δανειστές σας (και σε απευθείας σύνδεση δανειστές) μπορεί να είναι διστακτικοί να εγκρίνει ένα δάνειο για ελεύθερη γη. Τοπική ιδρύματα γνωρίζουν την τοπική αγορά, και μπορεί να έχουν συμφέρον να διευκολύνουν τις πωλήσεις στην περιοχή κοιτάτε. Αν και τοπικών θεσμών μπορεί να είναι πρόθυμοι να δανείσουν, μπορούν να εξακολουθούν να απαιτούν έως και 50 τοις εκατό των ιδίων κεφαλαίων και σχετικά βραχυπρόθεσμα δάνεια.
Αρχική ιδίων κεφαλαίων: Αν έχετε σημαντικές δικαιοσύνη στο σπίτι σας, μπορείτε να είστε σε θέση να δανειστεί κατά της καθαρής θέσης με μια δεύτερη υποθήκη. Με την προσέγγιση αυτή, ίσως να είναι σε θέση να χρηματοδοτήσει το σύνολο του κόστους της γης και να αποφεύγουν τη χρήση πρόσθετων δανείων. Ωστόσο, παίρνετε ένα σημαντικό κίνδυνο χρησιμοποιώντας το σπίτι σας ως ασφάλεια – αν είστε σε θέση να κάνει τις πληρωμές για το δάνειο, ο δανειστής σας μπορεί να πάρει το σπίτι σας στον αποκλεισμό. Τα καλά νέα είναι ότι τα επιτόκια για ένα δάνειο ιδίων κεφαλαίων σπίτι θα μπορούσε να είναι χαμηλότερα από τα επιτόκια για ένα δάνειο αγορά γης.
Εμπορική δανειστές: Ειδικά αν θα χρησιμοποιήσετε το ακίνητο για επαγγελματικούς σκοπούς ή επενδύσεις, εμπορικές τράπεζες θα μπορούσε να είναι μια επιλογή. Για να εγκριθεί, θα πρέπει να πείσει έναν υπάλληλο δανείου που είστε ένα εύλογο κίνδυνο. Η επιστροφή μπορεί να διαρκέσει μόνο δέκα χρόνια ή και λιγότερο, αλλά οι πληρωμές μπορεί να υπολογιστεί χρησιμοποιώντας ένα 15-έτος ή 30 ετών χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής. Εμπορική δανειστές θα μπορούσε να είναι πιο ελαστικοί όταν πρόκειται για την ασφάλεια. Μπορούν να σας επιτρέψει να κάνετε προσωπικές εγγυήσεις με τη διαμονή σας, ή ίσως να είναι σε θέση να χρησιμοποιήσει άλλα περιουσιακά στοιχεία (όπως οι επενδύσεις εκμεταλλεύσεις ή εξοπλισμού) ως εγγύηση.
Χρηματοδότηση Ιδιοκτήτης: Εάν δεν μπορείτε να πάρετε ένα δάνειο από μια τράπεζα ή πιστωτική ένωση, σημερινός ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να είναι πρόθυμοι να χρηματοδοτήσουν την αγορά. Ειδικά με τις πρώτες γης, οι ιδιοκτήτες μπορούν να ξέρει ότι είναι δύσκολο για τους αγοραστές να πάρει τη χρηματοδότηση από τους παραδοσιακούς δανειστές, και δεν μπορεί να είναι σε μια βιασύνη για να εξαργυρώσετε. Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες συνήθως να πάρετε μια σχετικά μεγάλη προκαταβολή, αλλά όλα είναι διαπραγματεύσιμα. Η διάρκεια αποπληρωμής 5 ή 10 ετών είναι κοινή, αλλά οι πληρωμές μπορεί να υπολογιστεί χρησιμοποιώντας ένα μακρύτερο χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής. Ένα όφελος της χρηματοδότησης ιδιοκτήτη είναι ότι δεν θα πληρώσει το ίδιο κόστος κλεισίματος που θα πληρώσουν οι παραδοσιακοί δανειστές (αλλά είναι ακόμα αξίζει τον κόπο να ερευνήσει τον τίτλο και τα όρια – ειλικρινείς γαιοκτήμονες μπορούν να κάνουν λάθη).
Εξειδικευμένες δανειστές: Αν είστε απλά περιμένοντας την κατάλληλη στιγμή για να χτίσει ή να έχετε πάρει ένα σχέδιο για το σπίτι σας, θα πρέπει πιθανώς να χρησιμοποιήσετε τις παραπάνω λύσεις. Αλλά εάν έχετε ασυνήθιστη σχέδια για την ιδιοκτησία σας, μπορεί να υπάρχει ένας δανειστής που εστιάζει στην προοριζόμενη χρήση σας για τη γη. Σε αντίθεση με τις τράπεζες (που εργάζονται με ανθρώπους που χτίζουν σπίτια, ως επί το πλείστον), εξειδικευμένο δανειστές κάνουν ένα σημείο να κατανοήσει τους κινδύνους και τα οφέλη της και άλλοι λόγοι για την ιδιοκτησία γης. Θα είναι πιο πρόθυμοι να συνεργαστούμε μαζί σας, επειδή δεν έχουν να καταλάβω μια συμφωνία one-off. Αυτοί οι δανειστές μπορεί να είναι περιφερειακή ή εθνική, έτσι αναζήτηση στο διαδίκτυο για ό, τι έχετε στο μυαλό σας. Για παράδειγμα:
- Διατήρηση των φυσικών πόρων
- Υπαίθρια αναψυχή στην ιδιωτική περιουσία
- Ηλιακή ή αιολική αγροκτήματα
- Cellular ή μετάδοση πύργων
- Η γεωργία ή τη χρήση του ζωικού κεφαλαίου, συμπεριλαμβανομένου κτηνοτροφική, οργανικά αγροκτήματα, αγροκτήματα χόμπι, και την επιβίβαση άλογο
Συμβουλές για Αγοραστές
Κάνετε την εργασία σας πριν από την αγορά γης. Μπορείτε να δείτε το ακίνητο ως μηδέν γεμάτο δυνατότητες, αλλά δεν θέλετε να έρθετε σε πάνω από το κεφάλι σας.
Κλείσιμο κόστος: Εκτός από την τιμή αγοράς, μπορεί επίσης να έχει κόστος το κλείσιμο, αν μπορείτε να πάρετε ένα δάνειο. Ψάξτε για τα τέλη προέλευση, αμοιβές επεξεργασίας, το κόστος πιστωτικό έλεγχο, προμήθειες αξιολόγησης, και πολλά άλλα. Μάθετε πόσο θα πληρώσετε, και να κάνει την τελική απόφαση χρηματοδότησης σας με αυτούς τους αριθμούς στο μυαλό. Για ένα σχετικά φθηνό ακίνητο, κλείνοντας το κόστος μπορεί να ανέλθει σε ένα σημαντικό ποσοστό της τιμής αγοράς.
Πάρτε μια έρευνα: Μην υποθέσετε ότι οι τρέχουσες γραμμές φράχτη, δείκτες, ή «προφανές» γεωγραφικά χαρακτηριστικά δείχνουν με ακρίβεια ένα όριο ιδιοκτησίας. Πάρτε έναν επαγγελματία για να ολοκληρώσει ένα όριο έρευνα και βεβαιωθείτε, πριν να αγοράσετε. Τρέχουσα ιδιοκτήτες ακινήτων μπορεί να μην ξέρουν τι τους ανήκει, και αυτό θα είναι το πρόβλημά σας μετά την αγορά.
Ελέγξτε τον τίτλο: Ειδικά αν είστε δανεισμού ανεπίσημα (χρησιμοποιώντας εγχώριας δικαιοσύνης σας ή χρηματοδότηση πωλητή, για παράδειγμα), κάνει ό, τι κάνει επαγγελματική τους δανειστές – μια αναζήτηση τίτλου. Μάθετε αν υπάρχουν εμπράγματα βάρη ή άλλα θέματα με το ακίνητο, πριν να παραδώσει τα χρήματα.
Προϋπολογισμός για άλλα έξοδα: Μόλις έχετε στην κατοχή σας τη γη, που μπορεί να είναι στο γάντζο για πρόσθετες δαπάνες. Εξετάστε αυτές τις δαπάνες, εκτός από τις πληρωμές του δανείου θα κάνετε για τη γη. Πιθανές δαπάνες περιλαμβάνουν:
- Δημοτική ή νομό φόρους (επικοινωνήστε με το φοροτεχνικό σας για να δείτε εάν είστε κατάλληλος για μια έκπτωση)
- Ασφάλειες σε κενή γη ή εγκαταλελειμμένα κτίρια
- ένωση ιδιοκτητών σπιτιού (ΕΣΟΑ) τέλη, κατά περίπτωση
- απαιτείται Οποιαδήποτε συντήρηση, όπως η επισκευή γραμμές φράχτη, διαχείριση αποστράγγιση, κλπ
- Η οικοδόμηση του κόστους, αν ποτέ αποφασίσει να χτίσει, να προσθέσετε υπηρεσιών, ή βελτίωση της πρόσβασης στην ιδιοκτησία
- τέλη αδείας, για κάθε δραστηριότητα που έχει προγραμματιστεί για το ακίνητο
Γνωρίστε τους κανόνες
Όταν βλέπετε κενή γη, μπορεί να αναλάβει όλα είναι πιθανά. Ωστόσο, τους τοπικούς νόμους και τις απαιτήσεις οριοθέτηση περιορίσουν τι μπορείτε να κάνετε – ακόμη και για τη δική σας ιδιωτική περιουσία. κανόνες ΕΣΟΑ μπορεί να είναι ιδιαίτερα απογοητευτικό. Μιλήστε με τις τοπικές αρχές, μια δικηγόρος ακινήτων, και οι γείτονες (αν είναι δυνατόν) πριν συμφωνήσει να αγοράσει.
Αν ανακαλύψετε οποιαδήποτε προβλήματα με το ακίνητο που έχετε τα μάτια σας, ρωτήστε για την πραγματοποίηση αλλαγών. Ίσως να είναι από την τύχη, ή ίσως να είναι σε θέση να κάνει ό, τι θέλετε, αφού ακολουθήσετε τις σωστές διαδικασίες (συμπληρώνοντας γραφειοκρατία και την καταβολή τελών). Κατά πάσα πιθανότητα θα είναι πιο εύκολο αν σας ρωτήσω για την άδεια, αντί να ανατρέψουν τους γείτονές σας.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.